本文来自微信民众号：泽平宏观（ID：zepinghongguan），作者：任泽平、熊柴、闫凯、李圳辉、白学松

导读

我们提出了业内广为接纳的范例剖析框架：“房地产临时看生齿、中期看地皮、短时候看金融”。

以后中国城镇化正步入都市群都会圈时代，房地产市场已进入总量均衡、区域分化的新生长阶段，房地产长效机制加速构建、“一城一策”履行，都市生长潜力差别伟大，都市研讨变得尤为重要。

本课题是我们历经一年多对典范框架的细化与量化，在前期60多个目的、凌驾10万条数据基本上筛出27个目的、约5万条数据，以此竖立多维度、多条理、可验证的都市生长潜力基本面+市排场评价模子，对全国除三沙市外的336个地级行政单元的生长潜力举行客观排名。

本研讨关于熟悉都市生长潜力、当局构建长效机制、增进房地产市场安稳健康生长、住民安身立命、企业投资决策等具有参考代价。

择要

研讨配景与剖析框架：房地产市场进入总量均衡、区域分化的都市群时代。

1）配景：房地产进入新周期，都市生长进入都市群都会圈时代。中国20~50岁生齿于2013年见顶，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加速构建，标志着中国房地产市场离别高增进阶段，进入高质量生长的新时代新周期。在中临时，城镇化、寓居改良、都市更新三大盈余将支撑中国房地产市场将来安稳生长。从区域看，中国进入都市群都会圈时代，区域分化凸起，都市生长潜力差别伟大，都市研讨代价越发凸显。

2）剖析框架：基本面剖析趋向，市排场剖析机遇。基本面剖析是都市生长潜力研判的中间，症结在于研判生齿，逻辑链条是：人随家当走，家当决议都市兴衰，局限经济和交通本钱等区位要素决议家当构造。我们在基本面存眷需求侧的生齿近况、生齿潜力和生齿购置才能，和供给侧的住房存量及地皮财务依靠度，共触及23个目的。在市排场，用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等动摇较大的4个短时候目的研判都市市场热度，以在基本面剖析基本上推断进入机遇。依据汗青数据回测，准确度为75%。

基本面：2019年中国都市生长潜力排名。

1）榜单概览：2019年深北上广稳居中临时生长潜力榜单前4名，二线都市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部区域有32座都市进入前50名，长三角、珠三角区域显示特别凸起；东北区域有超八成都市位于200名以后。百强都市以全国13%的地皮，会聚50%的生齿，制作73%的GDP，占全国商品室庐销量的62%。

2）生齿近况：生齿连续向大都市会聚，中西部中间都市兴起。从区域层面看，以后生齿回流皖川桂豫等中西部省分与粤浙等东部省分生齿再会聚并存，京沪津苏黑吉辽生齿增进低迷以至负增进。从分线都市看，生齿连续向一二线大都市流入，三线都市全域流入流出基本均衡，四线都市连续流出。从重点都市看，深圳、广州、杭州常住生齿大幅增进，西安、成都、长沙等中西部中间都市日益兴起，北京、上海、天津、姑苏、无锡等东部都市生齿增进放缓。

3）生齿潜力：人随家当走，一二线家当基本及潜力凸起。一二线都市以25.5%的生齿制作了46.5%的GDP，生齿会聚潜力很大。在家当立异方面，一二线都市头部效应显着，上市公司占比、发明专利受权量算计离别占约70%、75%，个中京沪深占有相对洼地，杭州、广州、姑苏、南京、成都等都市居前。在交通区位上，一二线都市占有交通关键职位，高铁始发终到趟数离别高达740、149趟，东部区域受益于自然地理和领先生长计谋交通基本前提更优。在大众资本上，一二线都市优良教诲、医疗资本麋集，都市轨道交通提拔都市运转效力。

4）购置才能：一二线都市相对购置才能较高，相对购置才能较低。从相对水平看，一线都市人均储蓄存款、可支配收入离别高达11.5、6.6万元，远高于其他都市。从相对水平看，一线、二线、三线、四线都市房价收入比离别为20.8、10.6、8.4、6.0年，但一线都市因供给缺少，房价并不是由中位数收入人群决议，而是由高收入人群决议。

5）住房供给：一二线都市住房供给偏紧，二三线地皮财务依靠度较高。一二线都市住房供给偏紧、套户比离别为0.97、1.02，东北区域有多余风险、套户比凌驾1.1。东部、中部地皮财务依靠度较高，离别为57%、52%；二三线都市较高，离别为64%、50%。

市排场：2019年百强都市什么时候构造最好？

1）榜单概览：在基本面剖析基本上，连系市排场状况将生长潜力100强划为3档，个中深北上广等15个都市为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。

2）量价趋向：局部三四线都市需求显着透支，局部一二线都市成交量有所回暖、市场有望趋稳。已阅历显着调解的局部一二线都市及周边房价将逐步趋稳，如供给缺少或存在肯定上涨压力；前期受棚改泉币化刺激销量暴增、而又缺少基本面支撑的局部三四线都市存在调解风险。

3）库存去化：西部区域、四线都市团体库存风险较高。从可售库存看，2019年1月一线、二线、三四线样本都市库存去化周期离别为11.7、10.5、11.4个月，三四线都市从2018年下半年以来有肯定上升。从广义库存看，2017年西部区域、四线都市地皮消化周期离别为2.5、2.1年。

4）拿地本钱：2018年地价房价比团体回落，少数都市仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线都市室庐类用地成交溢价率离别为4.2%、21.6%、21.4%，个中二线都市一连4个月上行、三四线都市一连5个月上行。2018年一线、二线、三线、四线都市地价房价比离别为29%、25%、19%、13%，除一线都市较2017年小幅上升1个百分点外，二线、三线、四线都市离别下落7、5、2个百分点。

拥抱都市群，掌握大趋向。以中间都市为引领的都会圈都市群更具消费效力，更勤俭地皮、动力，是支撑中国经济高质量生长的重要平台，是中国以后和将来生长的重点。2019年生长潜力百强都市中有96个位于19大都市群，有54个位于24个万万级大都会圈。

从人均消费效力看，分局限人均制作GDP显现局限从大到小的递减征象；1000万人以上的都市人均制作14万元的GDP，是100~300万人都市的2.1倍，是20万人以下都市的约5倍。在都市群层面，19个都市群的中间在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个都市群。预计到2030年，中国2亿新增城镇生齿的约80%将散布在19个都市群，个中约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、华夏、山东半岛等七大都市群。

在都会圈层面，24个1000万人以上的大都会圈以6.7%的地皮会聚33%的生齿制作约54%的GDP，个中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都会圈生长潜力显着居前。在大都会圈以外，仍有两类三四线都市值得存眷：一类是东部沿海区域经济实力比较凸起的三四线都市，另一类是间隔中间大都市较远、辖区或要地生齿局限大的内陆处所性中间都市，均多半位于都市群内。

实行真正的房地产长效机制，有助于市场安稳健康生长，这也是群众、当局、企业等各方的配合期盼。长效机制的症结在于人地挂钩、金融稳固和因城施策。关于生齿连续流入、供地缺少致使的房价太高都市，增添地皮供给；关于生齿连续流出、供地过量致使的库存太高都市，削减地皮供给；经由过程人地挂钩完成供求均衡，处置惩罚此前人地星散、供求错配致使的一二线房价太高、三四线库存太高题目。从美国、英国、德国、日本、中国香港、新加坡等经验看，房地产过分金融杠杆化是风险之源，泉币金融稳固是治本之策，要制止泉币超发、杠杆太高和住民过分举债，经由过程泉币、金融、税收、地皮等多种手腕，支撑刚需和改良型需求，抑止投机型需求。

风险提醒：模子瞻望存在肯定误差；局部目的还没有宣布2018年数据，影响模子预计；旅游都市的逻辑与其他都市分歧，模子未零丁斟酌。

目次

1. 研讨配景与剖析框架：房地产市场进入总量均衡、区域分化的都市群时代

1.1 研讨配景：房地产进入新周期，都市生长进入都市群都会圈时代

1.2 剖析框架：基本面剖析趋向，市排场剖析机遇

2. 基本面：2019年中国都市生长潜力排名

2.1 榜单概览：深北上广居榜首，区域中间都市及长三角珠三角显示凸起，东北团体落伍

2.2 生齿近况：生齿连续向大都市会聚，中西部中间都市兴起

2.3 生齿潜力：人随家当走，一二线家当基本及潜力凸起

2.4 购置才能：一二线都市相对购置才能较高，相对购置才能较低

2.5 住房供给：一二线都市住房供给偏紧，二三线地皮财务依靠度较高

3. 市排场：2019年百强都市什么时候构造最好？

3.1 榜单概览：生长潜力100强分3档

3.2 量价趋向：局部三四线都市需求显着透支，局部一二线都市成交量有所回暖房价趋稳

3.3 库存去化：西部区域、四线都市团体库存风险较高

3.4 拿地本钱：地价房价比团体回落，少数都市仍较高

正文

1. 研讨配景与剖析框架：房地产市场进入总量均衡、区域分化的都市群时代

1.1 研讨配景：房地产进入新周期，都市生长进入都市群都会圈时代

从团体看，20~50岁生齿于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加速构建，标志着中国房地产市场离别高增进阶段，进入高质量生长的新时代新周期。

在需求侧，中国20~50岁主力置业人群局限于2013年达峰值，室庐新开工面积2011、2013年达凌驾14亿平的双峰，2018年商品室庐贩卖面积达14.8亿平方米、大几率为汗青峰值。依照以后生齿生长趋向，中国生齿总量将在2024年摆布见顶，如后续勉励生养，见顶时候也最多延晚到2031年。

在供给侧，1978年改革开放以来，特别是1998年房改以来，中国城镇住民基本完成从筒子楼到室庐小区，从全民蜗居到基本适居的汗青性逾越，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到靠近1.1，注解住房缺乏时代闭幕。

在政策层面，房地产调控思绪发作严峻转变，逐步从短时候调控政策向长效机制建立过渡。曩昔20年，中国房地产调控目的在稳增进和控房价之间几经反复，调控思绪重抑止需求轻增添供给、重短时候调控轻长效机制，调控手腕重行政调控轻经济手腕，效果房价越调越涨。2016年12月中心明白定位“屋子是用来住的、不是用来炒的”，最先提出竖立增进房地产安稳健康生长的基本性轨制和长效机制，房地产调控思绪逐步从短时候调控政策向长效机制建立过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调寓居属性的住房轨制过渡。

在中临时，城镇化、寓居改良、都市更新三大盈余将支撑中国房地产市场将来安稳生长。

一是城镇化盈余。2018年中国常住生齿城镇化率为59.6%，与兴旺国度均匀约80%的城镇化水平比拟仍有较大增进空间，而且户籍生齿城镇化率仅为43.4%，市民化空间更是伟大。

二是寓居改良盈余。以后同时具有厨房和洗手间的城镇住房成套率仅85%，且有20%的家庭寓居在前提较差的平房，人均住房使用面积仅不到25平，与兴旺经济体存在显着差异。跟着中国经济连续增进和收入进步，加上家庭局限日益小型化，人均住房面积还将进一步增进。

三是都市更新盈余。跟着住房存量市场日益重大，住房存量更新、拆迁革新的局限将连续上升。团体来看，到2030年之前中国房地产市场年均需求将在11亿~13亿平方米摆布，需求虽有下滑，但局限依旧很大。（拜见恒大研讨院2018年12月申报《传统周期连续，照样长效机制破局？—2019年房地产市场瞻望》）

从区域看，中国进入都市群都会圈时代，区域分化凸起，都市生长潜力差别伟大，都市研讨代价越发凸显。

在住房缺乏时代，都市的生长潜力差别不大，但在住房团体均衡时代，都市的生长潜力则呈显着分歧。住房存量套户比低、家当生机强、生齿连续流入的都市明显更具生长潜力，而住房存量套户比高、家当不振、生齿连续流出的都市缺少生长潜力。在这一配景下，研判分歧都市的生长潜力至关重要。

从国际和中国经验看，生齿迁徙分为两个阶段：从墟落到都市迁徙，到在都市化中后期显着向都会圈都市群迁徙。虽然中国从2006年“十一五”计划最先提出以都市群作为城镇化的主体形状，但显着推进都市群建立则最先于2014年启动的新型城镇化建立，19个都市群计划接踵出台。

2018年11月，国务院《关于竖立越发有用的区域协调生长新机制的看法》请求，竖立以中间都市引领都市群生长、都市群动员区域生长新形式，推进区域板块之间融会互动生长。鉴于以后多半都市群发育不成熟，中心把以大都市为中间的都会圈作为都市群建立的突破口和抓手。

2019年2月，国度发改委宣布《关于培养生长现代化都会圈的指点看法》，请求以同城化为偏向建立1小时通勤圈，标志着中国进入都市群都会圈时代。

事实上，曩昔几年一二三四线都市房价走势显着分化，恰是都市生长潜力呈显着差别的直接显示。一二线都市房价因生齿大幅流入、地皮供给缺少在2015~2016年狂涨；三四线都市一度库存高企、后因去库存政策等在2017~2018年大涨。

1.2 剖析框架：基本面剖析趋向，市排场剖析机遇

在“房地产临时看生齿，中期看地皮，短时候看金融”的典范框架基本上，我们从“基本面+市排场”两个层面分27个目的研讨2019年中国336个地级行政单元生长潜力（不含三沙），详细以基本面研判都市中临时生长潜力，以市排场辅佐择时。

基本面剖析是都市生长潜力研判的中间，症结在于研判生齿趋向，逻辑链条是：人随家当走，家当构造决议于区位。

其一，房地产临时看生齿，生齿决议需求。生齿是统统经济社会活动的基本，更是房地产市场生长的基础支撑。由于诞生生齿大幅下滑，2018年中国生齿仅增添530万，生齿总量将在2024~2031年见顶，各区域已逐步进入生齿争取的存量博弈时代。生齿迁徙的基础动力在于实际收入和生活水准差异，一样平常纪律是人随家当走、人往高处走。

其二，家当决议都市兴衰，家当兴则都市兴，家当聚则生齿聚。以后中国经济从高速增进阶段转向高质量生长阶段，从环球代价链的中低端向中高端转型晋级，区域家当款式显着转变。从区域层面看，东部沿海大批制作业受本钱上升影响，已并正向中国内地、东南亚转移。从都市群角度看，兴旺都市群内中间都市会聚高端制作和高端效劳业、向周边转移一样平常制作业，发育中都会圈都市群制作业继承向中间都市会聚，都市群外一样平常都市家当构造多显现低端制作业化和低端效劳业化。

其三，区位决议家当构造，局限经济和交通本钱决议区位。企业家当构造以最大化利润为目的，区位挑选至关重要。但区位要素并不是原封不动的，跟着局限经济和交通本钱等要素转变。中国东部沿海区域领先生长的症结并不是是领先开放的政策，而是沿海的地理地位有利于出口；从环球看，约60%的经济总量集合在沿海100公里局限内。高端制作和高端效劳业群集在中间大都市，重如果由于局限经济带来的本钱下落和效力进步。

详细来看，我们在基本面存眷需求侧的生齿近况、生齿潜力和生齿购置才能，和供给侧的住房存量及地皮财务依靠度，共触及23个目的。

个中，生齿近况分为总量和构造两个维度，后者包孕外来生齿、生齿年龄构造、城镇化率、小门生等目的。基于“人随家当走，人往高处走”的基本逻辑，我们从经济实力、家当立异、交通区位和大众资本四个方面剖析生齿潜力。

除经济总量外，我们以经济—生齿比值（区域经济份额/生齿份额）作为反应经济层面的团体生齿吸引力，以A+H股上市公司数、发明专利受权量反应区域先进家当及立异才能，以高铁始发终到趟数、高速公路路网密度、到中间都市间隔等反应交通区位，以在校大门生数、执业（助理）医师数、都市轨道交通里程路网密度反应教诲、医疗、大众交通等大众资本状况。

在购置才能方面，我们存眷相对水平的人均储蓄存款、人均可支配收入和相对水平的房价收入比。在供给侧，我们存眷套户比和地皮财务依靠度两个目的；个中，套户比反应存量住房市场的团体均衡水平，地皮财务依靠度反应处所当局对房地产的依靠及与此相干的地皮出让偏好。

在市排场，用库存去化、房价周期、需求透支率、地价房价比等动摇较大的4个短时候目的研判都市市场短时候动摇，以在基本面剖析基本上推断进入机遇及优先递次。一些都市只管从基本面上看中临时生长潜力较大，但若是短时候需求透支严峻，短时候以内并没有生长潜力。我们经由过程4个短时候目的反应市排场，包孕地皮消化周期、房价周期、需求透支率、地价房价比等。

由于可售库存数据不全，我们以地皮消化周期这类广义库存去化目的反应都市住房库存。房价周期反应都市房价现在处于何种地位，是上涨中照样下跌中，和相干连续时候。需求透支率即为以后室庐贩卖面积增速与曩昔几年增速的偏离水平，若是大幅偏离曩昔均值，则极能够意味着风险较大。地价房价比可大抵反应房企以后拿地的预期本钱收益比，不外若是缺少生齿和家当导入，地价房价比低的区域也缺少生长潜力。

另外，短周期的金融目的多具有全国同一性、区域差别小，以是未归入模子考量局限。金融政策（利率、活动性投放、信贷、首付比等）既是列国举行宏观经济调控的重要对象之一，也是对房地产市场短时候动摇影响最为显着的政策。住房的开辟和购置都高度依靠银行信贷的支撑，利率、首付比、信贷等政策将影响住民的付出才能，也影响开辟商的资金回笼和预期，对房市供求动摇影响较大。

本文一切的数据均来自于公然渠道，重要包孕国度及各处所统计局、当局公然材料、Wind、局部房地产专业数据机构等。对局部区域或局部目的还没有宣布2018年数据的状况，我们以2017年数据替代。

在数据处置惩罚上，为消弭原始数据的量纲差别，对原始数据接纳“最大值-最小值”要领举行范例化处置惩罚。个中，关于单调递增目的线性转换为0~100，关于单调递减目的逆向线性转换为0~100。

在权重处置惩罚上，接纳条理剖析法自上而下设置各级目的权重，并经由过程回测汗青数据优化权重设置。在2015~2016年的数据回测中，模子对排名的准确度为75%，对指数的拟合优度为62%。

2. 基本面：2019年中国都市生长潜力排名

2.1 榜单概览：深北上广居榜首，区域中间都市及长三角珠三角显示凸起，东北团体落伍

依据GDP、城镇住民人均可支配收入、和都市政治职位等，将全国337个地级及以上单元划分为一二三四都市，个中三沙市因公然数据缺失较多而不在本文榜单局限内。一线都市为北上广深4个，2018年GDP在2万亿元以上；二线都市为除一线都市外的直辖市、多半省会都市、计划单列市和GDP大于7000亿元且城镇住民人均可支配收入大于4万元的少数兴旺地级市共35个；三线都市为少数微小省会都市和GDP在2000亿元以上的其他地级单元共85个；四线都市为GDP在2000亿元以下的其他地级单元共213个。

2019年深北上广稳居中临时生长潜力榜单前4名，二线都市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部区域有32座都市进入前50名，东北区域有超八成都市位于200名以后。百强都市以全国13%的地皮，会聚50%的生齿，制作约73%的GDP，占全国商品室庐销量的约62%。

深圳占有都市生长潜力榜首，北京、上海、广州紧随其后。二线都市中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前10名；郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会都市，厦门、青岛等计划单列市，姑苏、东莞、佛山等兴旺地级市进入前20名。省会都市除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排名前50。在前50名都市中，东部区域多达32个，中部、西部、东北区域离别有6、8、4个。

除直辖市、省会都市和计划单列市外，前50名其他地级市大多散布在长三角、珠三角区域，个中长三角都市群8个，珠三角都市群4个，海西都市群、山东半岛都市群各2个。分区域看，东部、中部、西部区域排在200名以后的都市占比离别为4.6%、22%、64.1%；东北区域有30座都市位列200名以后，占本区域地级单元个数的83.3%，生长潜力团体靠后。需注重，各目的经范例化处置惩罚后分解的生长潜力指数仅具有序数意义。

2.2 生齿近况：生齿连续向大都市会聚，中西部中间都市兴起

从区域层面看，以后生齿回流皖川桂豫等中西部省分与粤浙等东部省分生齿再会聚并存，京沪津苏黑吉辽生齿增进低迷以至负增进。改革开放后至2010年摆布，生齿大局限向出口导向型的沿海兴旺区域活动。2010年以来，跟着沿海区域家当转型晋级、中西部区域家当承接和老一代农民工老化，局部生齿逐步回流中西部，东部生齿增速团体减缓，而东北区域生齿最先负增进。

以后生齿回流显着的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省，安徽常住生齿年均增量从2000~2010年的-33万回升至2010~2015年的37万，再增至2015~2018年的60万，四川从-56万回升至32万，再增至46万。广东、浙江等省常住生齿增进一度受生齿回流而显着放缓，但2015~2018年生齿从新显着会聚，以后年均增量离别为166、66万。江苏则从2000~2010年的54万降至2010~2015年的22万，2015~2018年为25万、无显着转机，江苏与广东的生齿会聚差别相似经济生长差别，2016年最先两地经济总量逐步拉大。

从分线都市看，生齿连续向一二线大都市流入，三线都市全域流入流出基本均衡，四线都市连续流出。

1982~2017年，一线、二线都市生齿年均增速均显着高于全国均匀水平，且一线都市增速更高，注解生齿临时净流入、且向一线都市会聚更多。

个中，1991~2000年、2001~2010年、2011~2017年，一线都市生齿年均增速离别为3.9%、3.4%、1.5%，二线都市离别为1.9%、1.8%、1%，注解2011年以来一二线都市生齿流入放缓但仍连结会聚，放缓的缘由包孕京沪控人、生齿老化农民工回流等。

上述三个时代，三四线算计生齿年均增速离别为0.63%、0.29%、0.44%，而全国生齿均匀增速为1.04%、0.57%、0.52%，注解2011年以来生齿虽有回流但仍在连续净流出。个中，2001~2010年、2011~2017年三线都市生齿年均增速离别为0.50%、0.44%，基本持平于全国0.57%、0.52%的生齿增速；四线都市生齿年均增速均为0.14%、0.38%，显着低于全国均匀水平。

从重点都市看，深圳、广州、杭州常住生齿大幅增进，西安、成都、长沙等中西部中间都市日益兴起，北京、上海、天津、姑苏、无锡等东部都市生齿增进显着放缓。曩昔二十年，都市的生齿会聚款式发作深入转变。除京沪从2013年最先主动控人外，其他都市近期多在“抢人”、但效果各别。

2000~2010年，常住生齿年均增量最大的前五个都市为上海、北京、姑苏、深圳、天津，离别年均增添66、61、37、34、31万。

2010~2015年，常住生齿年均增量最大的前五个都市为天津、北京、上海、深圳、郑州，离别年均增添50、42、22、20、18万。

2015~2018年，常住生齿年均增量最大的前五个都市为深圳、广州、杭州、长沙、西安，离别年均增添55、47、26、24、23万；成都、郑州、重庆（主城）常住生齿年均增添也凌驾15万，而传统的生齿会聚大市北京、上海、天津、姑苏、无锡年均增添缺少5万，北京2017~2018年连续两年负增进、天津2017年一度负增进。

从户籍状况看，重要大都市外来生齿众多、生齿本地化空间很大，跟着户籍轨制改革深化推进有望开释局部住房需求。中心请求，除北京、上海少数超大都市外，其他都市均需摊开放宽落户限定。以后常住生齿与户籍生齿之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座都市，在200~500万人的有姑苏、佛山、武汉、扬州、郑州、宁波6座都市，在100~200万人的有15座都市，50~100万人的有18座都市。

上述35城或为直辖市、省会都市、计划单列市，或为长三角、珠三角、海峡西岸区域兴旺都市。近年在户籍轨制改革和“抢人大战”的配景下，局部大都市户籍生齿增进迅猛。2018年西安、成都、武汉、广州户籍生齿离别较上年增添86.6、40.8、30.1、29.8万人，重要以户籍迁入的机器增进为主。

2.3 生齿潜力：人随家当走，一二线家当基本及潜力凸起

一二线都市以25.5%的生齿制作了46.5%的GDP，生齿会聚潜力很大。以后一线都市以5.2%的生齿制作了全国12.3%的GDP，二线都市以20.3%的生齿制作了34.1%的GDP，三线都市的生齿份额与经济份额基本持平、离别为33.9%、34.0%，四线都市的生齿份额显着低于经济份额、离别为39.7%、24.5%（因统计题目，区域GDP算计与全国存在差别）。

从经济—生齿比值来看，2017年一、二、三、四线都市离别为2.4、1.7、1.0、0.6；从剔除产业要素的第三家当—生齿比值看，2017年一、二、三、四线都市离别为3.2、1.7、0.8、0.5。从经济增速看，2015~2017年，一线、二线、三线、四线都市年均经济增速离别为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四线经济局限基数小、但增速依旧乏力。

从区域看，近几年经济增速比较低的区域是辽宁、山西等数据挤水分区域及东北、西部等偏远区域，经济增速多在6%以下；而中部很多区域经济增速在8%~10%之间，西南局部区域更是在10%以上。团体上看，将来生齿将继承向大都会圈和区域中间都市会聚，三四线都市全域生齿将来将继承大幅流出。

在家当立异方面，一二线都市头部效应显着，京沪深占有相对洼地，杭州、广州、姑苏、南京、成都等都市居前。家当立异的都市差别比经济实力越发显着，这重要由于立异须要高度会聚才更有用力。从反应龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深算计占比高达27.5%，一二线都市算计占69.9%。从发明专利受权量来看，北京由于占尽产学研资本上风而独有全国的14.4%，京沪深算计占26.8%，一二线都市占比到达75.5%。家当立异排名相对靠前的三线都市重如果绍兴、常州、台州、嘉兴、珠海等长三角、珠三角都市。

在交通区位方面，一二线都市占有交通关键职位，高铁日始发终到趟数离别高达740、149趟，东部区域受益于自然地理和领先生长计谋交通基本前提更优。从自然地理看，东部沿海区域具有先发的区位上风。在东部领先生长计谋下，高铁、高速公路等交通基本设施生长迅速，特别是珠三角、长三角、京津冀等区域。

从高铁通晓度看，一线、二线、三线、四线都市高铁日均通行班次离别为974、460、155、54趟；现在另有107个都市未开通高铁，重要散布在中西部区域。从高铁日始发终到趟数看，一线、二线、三线、四线都市离别均匀为740、149、17、6趟，个中广州、上海、北京、深圳、成都、武汉、重庆、天津、长沙、西安位居全国前十。

从高速公路看，一二线都市与三四线都市的路网密度差别依旧异常显着，离别为1001、506、330、99公里/万平方公里，四线都市仅为一线都市的10%。2016年国度发改委《铁路网中临时计划》请求，在“四纵四横”高速铁路的基本上，建立构成以“八纵八横”主通道为骨架、区域连接线连接、城际铁路增补的高速铁路网。个中八纵是指沿海通道、京沪通道、京港（台）通道、京哈～京港澳通道、呼南通道、京昆通道、包（银）海通道、兰（西）广通道；八横是指绥满通道、京兰通道、青银通道、沿江通道、沪昆通道、厦渝通道、广昆通道。

在大众资本方面，一二线都市优良教诲、医疗资本麋集，都市轨道交通提拔都市运转效力。大众资本是家当生长的配套，优良大众资本对生齿有着显着吸引力。

从教诲看，直辖市和省会都市多具有区域内最优良的中小学和高等教诲资本，具有的985/211大学数算计占全国的81%，具有的在校大门生数目算计占全国的58%；个中，京津沪的一本升学率位居全国前三。从医疗资本看，一线、二线、三线、四线都市每千生齿执业（助理）医师数离别为3.2、3.1、2.2、1.9，而且医疗资本的质量差别伟大，全国最优良的医疗资本重要集合在一二线都市。

从都市轨道交通看，依据各都市地铁公司官网及发改委最新批复，至2019年3月全国已通都市轨道交通（不含有轨电车）的都市有35个，加上已批复未开通的都市则增至45个。二线都市中太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台还没有开通都市轨道交通，三线都市现在仅温州开通。已批复未开通地铁的都市除太原、呼和浩特、南通3座二线都市外，还包罗包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等7座三线都市。

2.4 购置才能：一二线都市相对购置才能较高，相对购置才能较低

一线都市人均储蓄存款、可支配收入离别高达11.5、6.6万元，远高于其他都市。相对购置才能不仅是可支配收入，还应包孕人均储蓄存款，只管以后“存款迁居”征象显着，但仍能反应相干状况。从城乡住民人均储蓄存款看，2017年一线、二线都市离别为11.5、6.6万元，三线、四线都市离别为4.1、3.2万元。从城镇住民可支配收入看，2017年一线、二线都市离别为6.4、4.5万元，三线、四线都市离别为3.6、3.1万元。另外，包头、鄂尔多斯、呼和浩特等局部资本型都市人均储蓄存款及可支配收入也较高。

一线、二线、三线、四线都市房价收入比离别为20.8、10.6、8.4、6.0年；但一线都市因地皮供给缺少，房价并不是由中位数收入人群决议，而是由高收入人群决议。2017年一线、二、三、四线都市房价收入比离别为20.8、10.6、8.4、6.0年，都市间分化显着，这与环球其他经济体中间都市房价收入比较高的状况一致。

个中，北京、上海、深圳的房价收入比离别为26.5、22、21.4年；二三线都市中三亚、厦门、福州房价收入比也很高，离别为31.2、24.2、21.5年，三亚为全国旅游都市、房价重要受外来者购房影响。从原则上讲，在供需基本均衡的市场，房价由中位数收入人群决议；在供给显着大于需求的市场，房价由低收入人群决议；在供给显着小于需求的市场，房价则由高收入人群决议。

而且，与外洋显着分歧，因文化传统差别，中国人购房存在“六个钱包”征象，即父母等对后代的资金支撑一般较大，这使得传统房价收入比的器量存在肯定误差。不外，斟酌到实际并没有更好的目的及数据权衡相对购置才能，本文依旧接纳房价收入比器量。

2.5 住房供给：一二线都市住房供给偏紧，二三线地皮财务依靠度较高

一二线都市住房供给偏紧、套户比离别为0.97、1.02，东北区域有多余风险、套户比凌驾1.1。我们在2018年11月申报《中国住房存量测算：多余照样缺乏？》估算了2017年各省级、地级单元城镇室庐套户比。

分区域看，2017年东部、中部、西部区域包孕门生及其宿舍的城镇套户比离别为0.99、1.05、1.03，东北区域为1.13；东部、中部、西部区域不含门生及其宿舍的套户比离别为1.02、1.09、1.08，东北区域为1.17。

分线看，2017年一线、二线、三四线都市套户比（含门生及其宿舍）离别为0.97、1.02、1.06，一二线都市住房供给偏紧。在全国336个地级单元（不含三沙）中，2017年有89个都市的套户比小于1，占比26.5%；有157个都市的套户比介于1.0~1.1之间，占比46.7%；有72个都市的套户比介于1.1~1.2之间，占比21.4%；有18个都市的套户比高于1.2，占比5.4%。

东部、中部地皮财务依靠度较高，离别为57%、52%；二三线都市离别为64%、50%，高于一线、四线都市。地皮财务依靠度在肯定水平上意味着处所当局对房价的依靠。分区域看，东部、中部近三年地皮财务依靠度（地皮出让收入/处所一样平常大众预算收入）离别为57%、51.7%，高于西部、东北的31.6%、19.4%。这是由于西部、东北需求相对偏弱，房地产拉动经济的才能有限。

分线看，二、三线都市近三年地皮财务依靠度离别为64.2%、49.5%，高于一线都市的42.2%和四线都市的35%。个中，上海、深圳地皮财务依靠度离别为25%、26%，而北京、广州达50%、68%。在全国336个地级单元（不含三沙）中，有16座都市地皮财务依靠度大于100%，占比4.8%；有31座都市在70%~100%之间，占比9.2%；有98座都市在40%-70%之间，占比29.2%；有191座都市在40%以下，占比56.8%。

3. 市排场：2019年百强都市什么时候构造最好？

3.1 榜单概览：生长潜力100强分3档

在基本面剖析基本上，我们连系市排场状况将生长潜力100强划为3档，个中深北上广等15个都市为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。市排场由库存去化周期、需求透支率、房价周期、地价房价比4项目的构成。我们首先将都市生长潜力100强依照生长潜力指数分为三档，再经由过程市排场目的剖析，对以后市场趋向较好的都市升档，其他都市保持稳定。

3.2 量价趋向：局部三四线都市需求显着透支，局部一二线都市成交量有所回暖房价趋稳

前期受棚改泉币化刺激销量暴增、而又缺少基本面支撑的局部三四线都市存在需求透支风险。好比，一个都市曩昔3~5年的贩卖增速均在20%以下，在基本面转变不大的状况下，某年贩卖增速倏忽飙升，好比到达50%及以上，这类都市在短时候存在需求透支风险，从数据看重如果局部受棚改泉币化刺激的三四线都市。

2017年以来，一线都市商品室庐销量显着下落，二线都市基本持平，三四线都市受棚改泉币化安装比例扩展而继承暴增。各线都市销量暴增的时候显现轮动特性，一线都市2015年商品室庐贩卖面积同比增进14%，二线都市2015、2016年离别增进10%、26%，三四线都市2016、2017年离别增进22%、13%，局部缺少基本面支撑的三四线都市需求显着透支。

从房价周期看，前期阅历显着调解的局部一二线都市及周边房价将逐步趋稳，如供给缺少或存在肯定上涨压力。从汗青经验看，曩昔很多都市的房价存在三年摆布的小周期，涨一段调解一段，小周期的背地是房地产调控、处所对地皮财务的依靠、需求开释与透支等要素。

2015~2016年京津冀、长三角、珠三角局部都市及一些省会都市房价已一连低迷2年以上，现在成交量有所回暖，市场逐步趋稳。此类都市在一线都市中有北上广深，二线都市中有天津、南京、无锡、姑苏、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等，三线都市中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等。而局部前期重要受棚改泉币化刺激致使房价大涨、同时缺少基本面支撑的三四线都市存在肯定调解风险。

3.3 库存去化：西部区域、四线都市团体库存风险较高

从可售库存看，2019年3月一线、二线、三四线样本都市库存去化周期离别为11.7、10.5、11.4个月，三四线都市库存去化周期从2018年下半年以来有肯定上升。可售商品室庐数据可得性较差，我们拔取分线样本都市举行剖析。

一线都市拔取4城：北京、上海、广州、深圳，二线都市拔取16城：天津、重庆、南京、武汉、成都、姑苏、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌，三四线都市拔取9城：徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平、三明、滁州、安庆。

2015年以来，得益于棚改泉币化政策三四线都市可售库存去化周期连续走低，2018年5-6月最低不到7个月，但逐步上升。2019年3月，一线、二线和三四线都市可售商品室庐去化周期离别为11.7、10.5和11.4个月。须要注重的是，库存去化周期对贩卖异常敏感，好比局部都市商品室庐销量以后处于汗青低位，一旦成交回暖，去化周期将显着下落。

从广义库存看，西部区域、四线都市库存偏高，2017年地皮消化周期离别为2.5、2.1年。

分区域看，东部、中部、东北区域库存连续改良，西部区域库存改良力度显着缺少。2017年，东部、中部、东北区域地皮消化周期均在1.15~1.35年之间，而西部区域则高达2.5年。

分线都市看，2017年一线、二线、三线、四线都市地皮消化周期离别为0.8、0.9、1.2、2.1。只管一线都市受2016年930最先的调控收紧影响，市场贩卖连续降温，但地皮消化周期基本小于1；四线都市贩卖乏力，地皮供给连续增添，仍有较大库存风险。

3.4 拿地本钱：地价房价比团体回落，少数都市仍较高

近期地皮成交有所回暖。2018年百城样本中一线、二线、三四线都市室庐类用地成交溢价率离别为6.1%、12.5%、18.1%，均较2017年的21.9%、38.3%、45.3%显着下滑。不外，从近来半年数据看，地皮成交有所回暖，2019年3月百城样本中一线、二线、三四线都市室庐类用地成交溢价率离别为4.2%、21.6%、21.4%，个中二线都市一连4个月上行、三四线都市一连5个月上行。

地价房价比团体回落，但少数都市地价本钱仍较高。2018年一、二、三、四线都市地价房价比离别为29%、25%、19%、13%，除一线都市较2017年小幅上升1个百分点外，二、三、四线都市离别下落7、5、2个百分点（由于地级层面的新居价钱数据不全，在此以二手房价钱剖析，由此预计的地价房价比能够偏低）。只管各线都市地价房价比团体上差异不大，但详细都市之间差别伟大。另外，以后局部都市履行的“限房价、竞地价”地皮出让形式有用地平抑了新居价钱，但在供给缺少的状况下轻易引发新居抢购。

4. 拥抱都市群，掌握大趋向

以中间都市为引领的都会圈都市群更具消费效力，更勤俭地皮、动力，是支撑中国经济高质量生长的重要平台，是中国以后和将来生长的重点。依据基本面排名，2019年生长潜力百强都市中有96个位于19大都市群，个中处于24个万万级大都会圈的有54个。2018年11月，国务院《关于竖立越发有用的区域协调生长新机制的看法》请求，竖立以中间都市引领都市群生长、都市群动员区域生长新形式，推进区域板块之间融会互动生长。

以住建部城区常住生齿为范例，将都市划分为1000万以上、500~1000万、300~500万、100~300万、50~100万、20~50万、20万以下七类。从人均消费效力看，分局限人均制作GDP显现局限从大到小的递减征象；1000万人以上的都市人均制作14万元的GDP，是100~300万人都市的2.1倍，是20万人以下都市的约5倍。

从人均都市建立用地看，大都市显着更勤俭地皮资本，分局限人均制作GDP显现局限从大到小的递增征象，2017年1000万人以上都市人均建立用地仅74.5平方米，而100~300万、20万以下都市离别为117.3、135.5平方米。

在都市群层面，19个都市群的中间在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个都市群。2014年《国度新型城镇化计划（2014~2020年》及“十三五”计划请求建立长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、华夏、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个都市群。

个中，长三角、珠三角、京津冀三大都市群是个中最成熟的三个，以全国5%的地皮面积会聚了23.3%的生齿，制作了39.3%的GDP，成为动员中国经济高质量生长和介入国际经济合作与合作的重要平台，现在均已上升为国度计谋。

在三大都市群外，以成都、重庆、武汉为中间的成渝、长江中游都市群最具生长潜力，两大都市群以5.2%的地皮面积会聚了15.5%的生齿，制作了15.6%的GDP。其次则是山东半岛、海峡西岸、华夏、关中平原、哈长、辽中南等都市群。预计到2030年，中国2亿新增城镇生齿的约80%将散布在19个都市群，个中约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、华夏、山东半岛等七大都市群（拜见恒大研讨院2018年7月申报《中国生齿大迁徙》）。

在都会圈层面， 24个1000万人以上的大都会圈以6.7%的地皮会聚33%的生齿制作约54%的GDP，个中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都会圈生长潜力显着居前。

鉴于以后多半都市群发育不成熟，且局部中间都市消费要素显着向周边溢出，中心把以大都市为中间的都会圈作为都市群建立的突破口和抓手。2019年2月，国度发改委宣布《关于培养生长现代化都会圈的指点看法》，这是中国第一份以“都会圈”为主题的中心文件,请求以大都市及周边区域同城化为偏向推进基本设施一体化、强化都市间家当分工协作、加速建立一致开放市场、推进大众效劳共建同享等，包孕以轨道交通等为基本打造1小时通勤圈。

依据有关都市群计划及相干处所计划，以后中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都会圈，有重庆、青岛、厦泉漳等14个1000万~2000万人大都会圈。24个万万级大都会圈以全国6.7%的地皮会聚约33%的常住生齿，制作约54%的GDP。从生长潜力看，上海、北京、深莞惠、广佛肇都会圈居前，以后则是苏锡常、天津、南京、长株潭、杭州、重庆等都会圈。须要注重的是，局部都会圈局限有重合，好比上海都会圈与杭州都会圈、苏锡常都会圈均有重合。

在24个大都会圈以外，仍有两类三四线都市值得存眷：第一类是东部区域经济实力比较凸起的三四线都市，多半位于都市群内，如温州、珠海、中山、徐州、海口、金华、唐山、泰州、保定、威海等。

珠海、中山是珠江口西岸中间都市，珠中江都会圈2017岁终生齿达958.7万，有望成为下一个万万级大都会圈。温州、威海均为经济兴旺的沿海工贸都市；唐山、保定离别位于京津冀协同生长空间构造“三轴”中的“京唐秦”、“京保石”家当生长带上。

该类都市中独一不在19大都市群的是淮海经济区中间都市徐州。2018年国度发改委《淮河生态经济带生长计划》“北部淮海经济区”局部明白提出：“出力提拔徐州区域中间都市辐射动员才能，施展连云港新亚欧大陆桥经济走廊东方出发点和陆海交汇关键作用，推进淮海经济区协同生长”，并界定了淮海经济区包孕以徐州为中间的3省10市，面积8.9万平方公里。

第二类是间隔中间大都市较远、辖区或要地生齿局限大的中西部处所性中间都市，如洛阳、包头、银川、鄂尔多斯、岳阳、绵阳、衡阳、安阳、广安、遂宁、柳州、南阳等，也多半位于都市群内。个中，银川为省会都市，洛阳、包头、鄂尔多斯、岳阳、衡阳、柳州、南阳离别为地点省分的省域副中间都市。另外，宜昌、常德、遵义、襄阳、赣州等处所性中间都市现在不在生长潜力百强都市之列，但从长远看仍具有肯定生长潜质。

实习生姜文镪、顾才鑫、徐灏等对本文有贡献。

本文来自微信民众号：泽平宏观（ID：zepinghongguan），作者：任泽平、熊柴、闫凯、李圳辉、白学松

*文章为作者自力看法，不代表虎嗅网态度

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