本文来自微信民众号：界面消息（ID：wowjiemian），作者：王静，头图来自：UNsplash

全中国只要一个海南岛。恰是基于无独有偶的地舆和天色条件，海南成为客居和投资房地产天然的热土。

正值海南岛自贸区一周年，及海南最严限购一周年之际，关于海南房地产政策的任何意向，很轻易让岛外大众发生海南岛房地产调控涌现松动的错觉。

自客岁4月22日最先，海南最先实行最严全域限购。海口、三亚、琼海这些都市须要五年社保或个税才有资历买房；其他底本未限购区域也请求两年社保或个税。这直接封死了岛外投资客的途径。

完整逾越一线都市的房地产调控政策，杀伤力自是不容小觑。

单就往年一季度来讲，4月18日宣布的数据展现，海南省的房地产开辟投资下落34.6％，衡宇贩卖面积同比下落64.1%至185.73万平方米；衡宇贩卖额仅316.22亿元，同比也大幅下落58.8%。

限购的影响实实在在，那末，海南是不是真的如一些预测般，顶不住严控房地产带来的经济下行压力，已最先为楼市苏醒翻开口儿了呢？

无妨来看看这些所谓的“政策松动”，详细说了甚么。

3月15日，海南省住房和城乡建立2019年度工作会议上决议，房价总原则上均价不克不及上涨，但要制止接纳“天花板”一刀切的体式格局，按区域和项目科学公道订价。

但条件是，“往年海南继承严肃执行全域限购政策，严肃落实调控义务，连结调控政策的连续性、稳定性，坚定停止房价上涨。”这意味着，项目预售价摊开险些不能够。

随后在3月29日，海南出台《关于完美人材住房政策的增补关照》，强调了对一些引进人材在海南买房的资历和信贷有些照应，其实不是对一切岛外职员摊开。

比拟这些政策引发的市场躁动，海南本地从业职员到镇静许多。界面消息就这些房地产微调政策采访时发明，无论是中介机构和市场人士，照样房企从业职员，均对上述行动显示较为淡定，不为所动。

一名海南本土房企营销总直接了当指出，“没意义，地方当局不放松，海南政策没有转变”。

海口链家客居总经理安蔚剖析称，虽然看上去购房客户的门坎在放松，然则房地产供给端在收紧。

“ 好比近期出台的，励存量商品室庐用地转型应用，对不克不及转型用于家当项目生长的存量商品室庐用地，当局将有偿收回或接纳地皮置换体式格局增进其退出。“

海南省已请求各个市县必需依照设计支配昔时的住房建立目的，项目没有猎取年度设计目的的，没法解决相干手续，地皮、计划、建立、贩卖各个审批环节均受限。这意味着，以前房企在海南所囤下来的室庐用地，将不克不及再继承进行地产开辟。

所以在安蔚看来，政策这么“一松”“一紧”下来，就能够显着看到当局现在的调控力度依旧很严肃，虽然有政策口儿，提出制止“限价一刀切”，但同时也请求30天内完成立案，现在仍未看到限价细则出台。

市场困难，但买卖总有人做。

2018年海南房地产贩卖凌驾百亿的房企依然有碧桂园、雅居乐、恒大和融创，这四家均为在海南深耕或重仓型房企。但功绩分化也显着，TOP4房企占TOP10房企成交总金额的七成摆布，与第二梯队拉开了异常大的间隔。

海南岛的最严限购天然带来了一轮严酷的洗牌历程，那些现在犹疑迟迟没有落地生根的房企或将就此痛失入场券，而重仓下注的企业则保存了火种。

谁也不知道市场蛰伏将有多久，但这些企业最有能够等来春季。

富力地产董事会主席李思廉一向宣扬海南房地产政策将会放松。这其实不难理解，2018年内，富力地产在海南的土储占到了年内新增土储的13%，悉数土储的7%，总货值约500亿摆布。

2019年，富力海南贩卖目的定位90亿，相较2018年的60亿，有50%的增进，但这展现是一个高难度的义务。

一名曾在十强房企海南事业部任职的房地产从业职员通知界面消息，他近期预备跳槽到融创。因其老东家在海南贮备缺乏，现在在随处找项目。“融创有点逆势而上，他们项目许多，还在扩范围。”固然，进入融创后，小我薪资报酬也有了进一步的提拔。

依据融创的官方口径，公司现在在海南全省有22个项目，总地皮贮备442.34万平方米。

海南融创复兴界面消息称，公司一般的人材雇用和投资都在进行中，至于所谓“逆势扩大”，只是公司临时看好海南自贸区的生长。

在浩瀚重仓海南的房企中，雅居乐是异常特别的存在，这家广东房企的鸡蛋，多半放在了陵水县的篮子里。

陵水县属于北纬18度区域，终年的气温与三亚差异很小，具有得天独厚的地舆上风，这关于内地去海南岛购房重要图冬季天色温煦的人来讲，天然是仅次于三亚。

2017年，海南市场炽热时，雅居乐整年贩卖897.06亿元，同比大涨52.36%。个中陵水清水湾项目单盘既有178.9亿元贩卖，占整年功绩的五分之一。而2018年，海南市场只孝敬了约100亿贩卖额，大幅下滑，这也直接致使雅居乐在2018年没有完成年终定下的目的。

雅居乐重仓的陵水县在此次海南最严调控中，也感觉到了最大的凉意。

依据官方统计数据，2018年，该县区域消耗总值完成159.2亿元，同比仅增进0.5%，增速排名全省倒数第二。而仅仅一年前，陵水县的GDP增速高达8.3%，并列全省第一。

虽然陵水县只是海南生长过分依靠房地产的一个极度案例，但这类极度背地也展现了经济运转的伟大硬伤。

一般而言，房地产开辟投资占GDP比重，能够用来权衡本地经济对房地产的依靠水平，占比越高， 申明经济对房地产的依靠度越高。2018年前三季度，海南房地产开辟投资占GDP比重为34%，在全国一切省分中排名第一，远超第二名安徽省的22%。

依据海南统计局官方口径，2018年，海南省固定资产投资（不含农户）比上年下落12.5%。个中，房地产开辟投资下落16.5%，非房地产开辟投资下落8.4%。 全省衡宇贩卖面积1432.25万平方米，比上年下落37.5%；衡宇贩卖额2083.29亿元，下落23.2%。

这直接致使2018年海南全省GDP增进5.8%，低于预期目的1.2个百分点，在全国各省GDP排名中倒数第四。剔除房地家当后，海南省2018年整年GDP（不含房地家当）增进7.6%。

海南各区县2017和2018年GDP对照 泉源：海南省统计局

更加严酷的是，海南前期房地产投资滞后效应带来的下行压力估计还将继承，而2019年或将迎来更严苛的磨练。

海南省房地产投资占比在2015年到达近十年来的峰值，占全省固定资产投资总额的55.6%，2016年全省房地产投资占比是近十年来的次峰值，占比53.2%。

海南省统计局经由过程对全省历史数据的数学建模发明，全省固定资产投资对GDP的影响峰值约莫会涌现在3-4年后，即2015年至2016年的投资构造的最大效应将会在2019年前后涌现，而此时恰逢海南房地产调控最严肃时代，这局部滞后的投资效应不只不克不及展现，还会对经济增进带来肯定的下行压力。

另有更蹩脚的，因为房地产前期投资占比太高，对消耗类投资具有显着的“挤出效应”，海南省原存量家当生长内生动力缺乏的状态会有所展现。

至此，再回看前述所谓“政策松动”即不难发明，其基础意图其实不在为楼市打补丁，而是为家当调解、招商引资和人材引入做铺垫。

正如一名海南市场人士对界面消息所说：“海南当局现在本质压力其实不在楼市优劣”。

2018年，海南进行了大张旗鼓的“百日大招商”。停止昔时岁尾，全省共签订各种协定230个，已注册项目公司106个，个中已落地并完工建立的项目54个，有58家企业申报总部企业。终究，有30家企业被认定为总部企业，个中海口市22家，三亚市8家。

这30家企业中，平静金融认定为跨国公司区域总部，阿里巴巴（海南）有限公司、中免团体（海南）运营总部有限公司等22家企业认定为综合型（区域型）总部，其他7家企业被认定为高成长性总部。能够看出，综合型总部或区域总部成为海南落地总部企业主体。

然则上述项目落地运营状况还处于起步阶段，总部经济2018年整年仅为海南全省GDP增进孝敬0.2个百分点，新增动能发挥作用还要培养，短期内没法弥补因为房地家当下滑形成的缺口。

就客岁来讲，电信和互联网家当，和旅游业的较快生长，是主导海南非房地家当增进的重要气力。两大行业2018年拉动GDP增进4.6个百分点，对非房地家当孝敬率达59.9%。

生齿方面，岁终海南全省常住总生齿934.32万人，比上岁终增添8.56万人。百万人材进海南，也还需更多勤奋。

海南省要挣脱对房企地产依靠、从新调解家当构造的刻意已表露无遗，但这这其实不代表开辟商就完全出局了。

融创中国就把新设立的文旅团体总部放在了海南，设计重点在海南生长文旅家当。孙宏斌也曾多次谈到，“海南市场就是中国消耗晋级的所在。我们对海南特别看好，有这么多好的利好都还没有兑现。”

刮骨疗伤，腾笼换鸟，现在摆在海南眼前的，是比房地产优劣更有意义的新命题。

本文来自微信民众号：界面消息（ID：wowjiemian），作者：王静

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