本文来自微信民众号：真叫卢俊（ID:zhenjiaolujun0426），封面：东方IC

若是通知你，有一个都市写字楼的月租金报答到达85美圆每平。你会预测如许的都市是纽约照样伦敦？

实在都不是，这个都市叫拉各斯（lagos），预计99.99%的中国人都没有听过，位处非洲西部。

记得小时候，一本风靡一时《彩图天下高低五千年》有着这么一个章节，至今让我影象深入。

西亚的腓尼基人，在2600年前，第一次完成环非洲飞行。插画中种种难以设想的故事，至今留在我这个中年人心头，一片奇异的大陆，而这也是非洲大陆的某种侧写。

奇异当中折射实际，动乱之间酝酿愿望，而这里，另有我所见过最魔幻的楼市了。

01

虽然中非友情长存，但这个间隔我们万里以外的大陆，对一般人而言实在照样相对生疏的，更不要说楼市。

说起非洲楼市，主流的认知中，它应该是如许的：

或许如许的：

以至还多是如许的：

实在这些都不算错，非洲这片灾难的地皮，临时的贫困和动乱，被种种宣扬强化后，印象已相称呆板了。起码我们以为去那里挑屋子，差不多就是在鹤岗的觉得。

那对不起，若是你在北上广买不起屋子，在这里你极可能也一样买不起。

这是是东非塞舌尔，有的楼市均价能够高达9000美圆每平，即约6万元群众币每平。如许算来，一套一般的两居室公寓，大提要付出约468万元群众币。而依据中国房价行情网2019年3月的数据，上海均价刚到5.21万元群众币每平。

但非要说赛舌尔是一个旅游国度的话，那末如今已被公认为发展中国度的南非，主流都市的均价约为2.8万元群众币每平。而在中国，除北上深以外，这个价钱差不多也是其他都市当下的天花板了。

行走在夜晚的约翰内斯堡，南非第一大都市的梦境，大概会让你发生错觉。

如果你以为还不敷魔幻的话，法属留尼旺，一个非洲中等国度，均价约1.52万元群众币每平，差不多是国内强二线成都楼市的门坎了。

但这仅仅是明面本钱，冰山之下，在留尼旺购房，新居要交高达44%的税费。在南非，淹没本钱是28%。

只能慨叹，起码以我们的规范，非洲群众有钱的魔幻程度，超越我们的设想。

02

实在，非洲这些年的经济发展远比人人设想中要好。

依据好旺视察供给的申报，我看到了一个很出人意表的数据，就是非洲的中产阶级占比。按非洲发展银行的观察，有消辛苦的非洲中产阶级已达2.6亿人，占了非洲总生齿的20%。

也就是说，非洲确切出现了一批有实在消耗才能的群体，而中产阶级的出现每每意味着都市化兴起。非行统计中，这些人均匀逐日要消耗4亿美圆。

瑞贝卡，天下最大假发制作商，三鱼经常在店面，心田壮大的视察种种妹纸来试假发。但几千块一顶的假发，让出没种种高级商场妹纸都面露沉疑。

瑞贝卡财报显现，出口照旧占有营业的极大比重，非洲是最主要市场，仅2018年上半年，就向非洲出口了约100万顶假发。

由于非洲人的头发链键构造不严密，很难留起长头发，以是我们看到许多非洲脏辫都是假发，但关键是千元起步的假发，非洲许多人买的起。

这背地是2000年以来，非洲大陆每一年经济增速5%，撒哈拉以南的地区经济增速高达6%。曩昔十多年里，埃塞俄比亚经济均匀增速凌驾10%，是天下上经济增速最快的国度之一。

然则更夸大的是，非洲的生齿预期。

我们都晓得，真正意义上能承载经济，是钱，地皮，另有生齿。但钱和地皮稀缺都是生齿变量的效果，以是我们国内许多都市对生齿态度，是能抢则抢，特别是年青人。

而非洲在生齿增量上，对天下进行了降维碾压。2017年非洲生齿增速到达2.7%，是天下均匀程度的3倍，本日地球上每三个新生儿有一个就降生在非洲。

这个能量能够夸大到甚么田地？在非洲生齿第一大国尼日利亚有1.7亿人，并有可能在30年内成为仅次于中印的生齿大国。

而且有着远超天下2.4%和中国1.6%的4.9%生育率，生齿构造年青得有些太过，搅扰天下的老龄化，间隔非洲还很悠远。

信步在拉各斯，这个有着120万辆汽车的都市，随处都是堵车的街道和年青的面目面貌。

一样悠远的另有都市化，现在非洲都市化率还缺乏43%，而悠远，则意味着设想空间。

在尼日利亚，房地产已是经济第六大家当。在埃及，房地产增速4.8%，这里将是本世纪中叶，环球都市化最快的地区。悠远的非洲，我们好像看到了一个80年代中国正在被复刻。

03

资本是最灵敏的猫，只需有一点鱼腥味，身子就已在路上了。

2016 年，英国有名的Actis募集了5亿美金非洲地产基金，打破了过往纪录，而我们中国人是最灵敏的那批。

到2017年为止，中国外洋企业在非洲的覆盖率已凌驾北美，86.7%仅次亚欧。更耐人寻味的是，如今非洲淘金的中国企业，起码有14%在做修建和房地产。

在非洲和西亚的分界线，叫红海，如今看起来，好像往西走一走，一片蓝海在守候新一代的“迪亚士”。

可没有一片海不储藏风暴和未知的风险，当你真正切入非洲实在市场中，里子远比表象还要魔幻。

非洲的楼市，是折叠的。

埃及开罗，大概是非洲最具国际知名度的都市。在新市中间，有个商场叫the Mall of Egypt，我上海的埃及同伙，每次都很骄傲地跟我说：“你们上海没有一个mall能大过我们那。”

这是现实，但就在间隔这个mall不远的老开罗市区，有一个我们完整没法设想的处所，叫死人城，是一片阴沉诡异的墓园。但这里，居住着近100万颠沛流离的埃及人。

一样，这座1800万的国际都市，居然有1100万人居住在违章修建中。

马尔扎克斯笔下最魔幻的章节也不过如此，在这却以三维空间的冲击力，让你感受到非洲楼市最实在的一面。

04

一面歌舞升平，华灯夜上，一面生计挣扎，过活如艰，伟大的不平衡性奇异地交错贯串于这片大陆的每一寸地皮。

宏观上，这类不平衡，照旧被切割得四分五裂。

塞舌尔、毛里求斯，人均GDP已凌驾2万美圆，靠近发达国度程度，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亚，广泛还在3000美圆高低挣扎。

农业在南非GDP中的占比为2%，可在利比里亚如许的国度，占比以至能到达70%。

在肯尼亚的内罗毕，2000年到如今，房价已涨了十倍。在环球房地产征询公司莱坊官方网站上，内罗毕的可售房产最低也要200万元以上，而且每个月出租价钱折合群众币凌驾1.7万元，凌驾7%租售比，让国内一二线都市汗颜。

而纳米比亚，仅2018年上半年的房价跌幅就高达21%。现阶段衡宇均价大概在1216元群众币每平。

在加纳，这个生齿凌驾2700万的国度，最大的开辟商，在曩昔整整十年仅为3500户家庭建设了室庐，大批的家庭不得以违章自建。

以是我们老是看到种种影视中成片的贫民窟，而这背地隐藏着非洲魔幻房价的推手。

我们一向吐槽国内室庐用地供给偏少，但在全部非洲，只要10%的地皮被工资规定是可用于修建的。也就是说，能真正用于开辟的地皮，在工资的操盘下变得太稀缺了，违章在天量的生齿挤压眼前成了一种须要的手腕。

非洲楼市广泛近况是，住房范例是别墅、低层室庐、贫民窟铁皮屋三角组合，能住上低层室庐的大抵是当局公职人员或许技术人员，而别墅则多是富足阶级。

这一样加深了非洲楼市供给断层、中端房产的缺乏和高端房产的过分供给。科特迪瓦，现在中低端房地产有40万套尚未被知足，然则前文的加纳则以无人购置的大批豪宅著称。

同时另有一个很轻易被疏忽的缘由，就是基础设施落伍，房地产营建本钱很高。

不稳定的供水和供电使得房产项目开辟本钱大大增进，因而难以开辟出针对中等收入或低收入人群的房产。而且在全部非洲大陆，你都很难找到几条国度之间相互连接的铁路。

在人均GDP缺乏3000美圆的坦桑尼亚都城，一套公寓的价钱险些能够和越发富足荣华的南非都市开普敦相媲美，这正是基础设施落伍的拖累。

因而非洲楼市就出现一种很奇异的款式，非洲闹市区房价疯涨，而卫星城或郊区房却置之不理，就是由于交通设施的不方便。

一样，这类分化还折射到非洲金融系统，有的贷款坏账率能到15%，有的贷款利率小高达25%，有的直接就没有不动产贷款。

对了，恶性通货膨胀也是定时炸弹。

总之，对非洲楼市的基础认知，是极为疏散、极为分化、极为庞杂的。这里没有一致的市场，不管你是开辟商，照样投资者，请务须要切记这点。

05

但是，补缺照旧是惊人的。

尼日利亚，这个将来生齿将过五亿的第三生齿大国，年城镇化速率到达了3.75%，房地产也一举成为第六大家当，年复合增进10%，是增进最快的家当之一。

从室庐市场来看，尼日利亚现在另有1900万的住房缺乏，总值约3.6万亿美圆，而且以每一年200万美圆的幅度在增添。

商业更诱人，这个国度年产影戏凌驾1000部，成为继美国和印度以后的第三大影戏消费基地，人称尼莱坞。而均匀每1000人享用的零售门店范围只要1平方米，而在南非则是480平方米。

正在筹建中的尼日利亚购物中间就有25个，总造价高达35亿美圆。一样，前文中每一处的不确定性都在这里时隐时现。

非洲，53个国度和6个地区，12亿生齿，不确定也好，不平衡也好，照旧要飞驰向前。

06

末了聊点和我们有关的。

2008年中非商业额初次打破千亿美圆大关，2009年中国初次成为非洲第一大商业伙伴国。至今，中国一连9年都是非洲第一大商业伙伴国。

在非洲，最热销的十款手机中，终年有七八款是一家深圳制作商消费制作的，叫传音。在非洲，30个国度，480个电视频道，7000家渠道商的最大数字电视运营商之一，叫四达时期。

如今，起码有上万万中国人在非洲淘金，但不管楼市照样开辟，这片处女地，对国内来讲照旧很神奇。

实在本质上，这就是一片未知的地区，疏忽、实验、视察，都没有错。但我照样想起了书中的腓尼基人，用大略风帆第一次周游非洲的场景。

“太阳又一次出如今我们南面。”那大概是时期对先行者们最好的夸奖。

*文章为作者自力看法，不代表虎嗅网态度

本文由 真叫卢俊© 受权 虎嗅网 宣布，并经虎嗅网编纂。转载此文章须经作者赞同，并请附上出处(虎嗅网)及本页链接。原文链接：https://www.huxiu.com/article/295113.html

将来眼前，你我还都是孩子，还不去下载 虎嗅App 猛嗅立异！,

【煜飞网络】专注网络营销，广告系统设计！

煜飞网络，团队来自好耶，分众等广告公司，在网络广告，互联网营销推广方面有着丰富的经验。